“เช่าทรัพย์”  ถือเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา 537 ซึ่งบัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” ดังนั้นเมื่อพิจารณาจากตัวบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญดังนี้

1.เป็นสัญญาที่มีบุคคลสองฝ่าย ได้แก่ ผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลที่ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน กับอีกฝ่ายหนึ่งคือผู้เช่า ซึ่งเป็นบุคคลซึ่งได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน

2.ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนั้นโดยหลักการนี้ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า

3.ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า

4.การเช่าจะต้องมีกำหนดระยะเวลาเช่าเสมอ แต่การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดระเวลาเกินกว่า 30 ปีมิได้ แต่อย่างไรก็ตามหากเข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย สัญญาเช่าก็กำหนดเวลาก็อาจมีได้

หลักเกณฑ์ของสัญญาเช่าทรัพย์สินที่สำคัญๆที่ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาไว้มีดังนี้

 1.การเช่าทรัพย์สินนั้นไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า

 2.ให้สิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ที่ดินจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สิน

3.สัญญาเช่ามีกำหนดเวลานั้น ย่อมสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

4.สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนด้วย

5.สิทธิของผู้เช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท

6.ผู้เช่าต้องผูกพันตามสัญญาเช่า แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าก็ตาม